집이나 상가를 임차하면서 가장 걱정되는 문제 중 하나가 바로 보증금을 돌려받지 못하는 경우입니다.
특히 임대인의 부동산이 경매로 넘어가거나 임대인이 개인회생·개인파산을 신청하게 되면 임차인은
“은행보다 제 보증금을 먼저 받을 수 있나요?”
“확정일자가 늦어도 최우선변제를 받을 수 있나요?”
“보증금이 얼마 이하여야 소액임차인에 해당하나요?”
라는 질문을 많이 하게 됩니다.
우리 법은 일정한 요건을 갖춘 소액임차인을 보호하기 위하여 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있도록 하고 있습니다.
주택은 「주택임대차보호법」 제8조, 상가는 「상가건물 임대차보호법」 제14조에서 이를 규정하고 있습니다.
이를 일반적으로 소액임차인의 최우선변제권이라고 합니다.
이번 글에서는 주택과 상가의 최우선변제권이 무엇인지, 어떤 요건을 갖추어야 하는지, 그리고 시기별·지역별 보증금 기준이 어떻게 달라졌는지를 살펴보겠습니다.
이 글의 목차
02. 최우선변제권과 우선변제권은 다릅니다.
03. 주택임차인은 어떤 요건을 갖추어야 할까요?
04. 주택은 보증금이 얼마 이하여야 소액임차인일까요?
05. 주택 최우선변제금은 계약연도만 보고 판단하면 안 됩니다.
06. 최우선변제금에는 주택가액의 2분의 1이라는 한도가 있습니다.
07. 상가임차인에게도 최우선변제권이 있습니다.
08. 상가는 월세가 있다면 환산보증금을 확인해야 합니다.
09. 상가의 소액임차인과 최우선변제금은 얼마일까요?
10. 상가의 기준금액도 과거에 변경되었습니다.
11. 주택과 상가의 최우선변제권을 비교해 보겠습니다.
12. 선순위 근저당권보다 늦게 들어간 임차인도 최우선변제를 받을 수 있을까요?
13. 임대인이 개인회생이나 개인파산을 하면 어떻게 될까요?
14. 최우선변제권이 있다고 가만히 있어도 돈을 받는 것은 아닙니다.
15. 최우선변제권에 대해 자주 묻는 질문
01
최우선변제권이란 무엇일까요?
최우선변제권은 일정한 요건을 갖춘 소액임차인이 임차주택이나 상가건물이 경매 또는 공매되는 경우 보증금 중 법에서 정한 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리입니다.
주택임대차보호법 제8조 제1항은 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있습니다.
상가건물 임대차보호법 제14조에도 같은 취지의 규정이 있습니다.
여기서 중요한 것은
“보증금 전액을 최우선으로 받는다.”
는 의미가 아니라는 것입니다.
법에서 정한 소액임차인의 범위에 해당하는 임차인이 보증금 중 일정액을 최우선으로 보호받는 제도입니다.
따라서
소액임차인에 해당하는가
그리고
얼마까지 최우선변제를 받을 수 있는가
를 구분해서 확인해야 합니다.
02
최우선변제권과 우선변제권은 다릅니다.
임대차 상담에서 가장 많이 혼동하는 부분입니다.
일반적인 우선변제권과 소액임차인의 최우선변제권은 구분해야 합니다.
주택임대차에서 일반적인 우선변제권은 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이 경매 또는 공매에서 후순위 권리자나 일반채권자보다 우선하여 보증금을 변제받는 권리입니다.
반면 소액임차인의 최우선변제권은 일정한 요건을 갖춘 소액임차인의 보증금 중 일정액을 특별히 보호하는 제도입니다.
따라서 단순히
“확정일자가 빠르면 최우선변제권이 있다.”
라고 이해해서는 안 됩니다.
최우선변제권은 별도의 법률상 요건을 확인해야 합니다.
03
주택임차인은 어떤 요건을 갖추어야 할까요?
주택임대차보호법 제8조는 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있도록 하면서, 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖출 것을 요구하고 있습니다.
주택임대차보호법 제3조 제1항의 핵심적인 대항요건은
주택의 인도 + 주민등록
입니다.
따라서 최우선변제권을 검토할 때에는 단순히 임대차계약서를 작성한 날짜만 볼 것이 아니라 실제로 언제 주택을 인도받았는지, 주민등록은 언제 이루어졌는지를 확인해야 합니다.
여기서 중요한 차이가 하나 있습니다.
최우선변제권을 위해 반드시 확정일자가 필요한 것은 아닙니다.
일반적인 우선변제권과 최우선변제권을 혼동하면 안 되는 이유입니다.
04
주택은 보증금이 얼마 이하여야 소액임차인일까요?
현재 주택임대차보호법 시행령은 소액임차인의 범위를 지역별로 다르게 정하고 있습니다.
2023년 2월 21일 개정된 현행 기준은 다음과 같습니다.
| 지역 | 소액임차인 보증금 기준 | 최우선변제금 |
|---|---|---|
| 서울특별시 | 1억 6,500만원 이하 | 최대 5,500만원 |
| 수도권 과밀억제권역(서울 제외), 세종시, 용인시, 화성시, 김포시 | 1억 4,500만원 이하 | 최대 4,800만원 |
| 광역시 일부, 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시 | 8,500만원 이하 | 최대 2,800만원 |
| 그 밖의 지역 | 7,500만원 이하 | 최대 2,500만원 |
예를 들어 서울에서 보증금이 1억 6,000만원인 주택임차인이라면 금액만 놓고 보면 현재의 소액임차인 범위에 들어갈 수 있습니다.
그러나 보증금이 2억원이라면 현재 서울지역 소액임차인 기준인 1억 6,500만원을 초과하므로 단순히 보증금 중 5,500만원을 최우선변제받는 구조가 아닙니다.
즉,
최우선변제금 5,500만원만 보고 판단해서는 안 되고 먼저 소액임차인 기준을 충족하는지 확인해야 합니다.
05
주택 최우선변제금은 계약연도만 보고 판단하면 안 됩니다.
이 부분이 실무에서 매우 중요합니다.
주택 소액임차인 기준과 최우선변제금은 여러 차례 변경되었습니다.
대표적인 최근 개정 흐름을 정리하면 다음과 같습니다.
| 시행시기 | 서울 소액임차인 기준 | 서울 최우선변제금 |
|---|---|---|
| 2010. 7. 26. | 7,500만원 이하 | 2,500만원 |
| 2014. 1. 1. 이후 개정기준 | 9,500만원 이하 | 3,200만원 |
| 2016. 3. 31. 이후 | 1억원 이하 | 3,400만원 |
| 2018. 9. 18. 이후 | 1억 1,000만원 이하 | 3,700만원 |
| 2021. 5. 11. 이후 | 1억 5,000만원 이하 | 5,000만원 |
| 2023. 2. 21. 이후 | 1억 6,500만원 이하 | 5,500만원 |
2010년 개정 당시 서울은 보증금 7,500만원 이하, 최우선변제금 2,500만원으로 정해졌고, 현재는 각각 1억 6,500만원과 5,500만원까지 확대되었습니다.
그러나 여기서 매우 중요한 점이 있습니다.
현재 기준을 모든 과거 임대차에 무조건 적용하는 것은 아닙니다.
2023년 시행령 개정 부칙도 개정된 기준을 당시 존속 중인 임대차계약에 적용하면서도, 시행 전에 임차주택에 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전 규정에 따른다고 명시하고 있습니다.
따라서 실제 경매에서는 단순히
“임대차계약을 몇 년도에 했는가?”
만 보는 것이 아니라 선순위 근저당권 등 담보물권이 언제 설정되었는지까지 확인해야 합니다.
06
최우선변제금에는 주택가액의 2분의 1이라는 한도가 있습니다.
소액임차인에 해당한다고 해서 법에서 정한 최우선변제금을 어떠한 경우에도 전액 지급받는 것은 아닙니다.
주택임대차보호법 시행령 제10조는 임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하면 주택가액의 2분의 1까지만 우선변제권이 있다고 규정하고 있습니다.
따라서 하나의 주택에 여러 명의 소액임차인이 있는 경우에는 더욱 주의해야 합니다.
여러 임차인의 최우선변제금 합계가 주택가액의 2분의 1을 초과하면 각 임차인이 법에서 정한 금액을 그대로 모두 받는 것이 아니라 법률상 기준에 따라 배분될 수 있습니다.
즉,
“나는 소액임차인이니까 무조건 5,500만원을 받는다.”
라고 단정해서는 안 됩니다.
07
상가임차인에게도 최우선변제권이 있습니다.
최우선변제권은 주택에만 있는 제도가 아닙니다.
「상가건물 임대차보호법」 제14조도 일정한 요건을 갖춘 상가임차인에게 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리를 인정하고 있습니다.
다만 상가는 주택과 대항요건이 다릅니다.
상가건물 임대차보호법상 대항력을 갖추기 위해서는 기본적으로
건물의 인도 + 사업자등록 신청
이 중요합니다.
따라서 상가의 최우선변제권을 검토할 때에는 임차인이 언제 상가를 인도받았는지와 사업자등록 관계를 함께 확인해야 합니다.
08
상가는 월세가 있다면 환산보증금을 확인해야 합니다.
주택과 상가의 큰 차이 중 하나입니다.
상가건물 임대차보호법 시행령 제6조는 소액임차인 여부를 판단할 때 보증금뿐만 아니라 차임이 있는 경우 법에서 정한 방식으로 환산한 금액을 기준으로 판단하도록 하고 있습니다.
상가임대차에서 일반적으로 사용하는 환산보증금은
보증금 + (월 차임 × 100)
의 방식으로 계산합니다.
예를 들어
보증금 2,000만원에 월세 30만원이라면,
2,000만원 + (30만원 × 100) = 5,000만원
이 됩니다.
따라서 상가는 계약서에 적힌 보증금만 보고 소액임차인인지 판단해서는 안 됩니다.
월세를 환산한 금액까지 포함하여 기준금액을 확인해야 합니다.
09
상가의 소액임차인과 최우선변제금은 얼마일까요?
현행 상가건물 임대차보호법 시행령상 기준은 다음과 같습니다.
| 지역 | 소액임차인 환산보증금 기준 | 최우선변제금 |
|---|---|---|
| 서울특별시 | 6,500만원 이하 | 최대 2,200만원 |
| 수도권 과밀억제권역(서울 제외) | 5,500만원 이하 | 최대 1,900만원 |
| 광역시 일부, 안산시·용인시·김포시·광주시 | 3,800만원 이하 | 최대 1,300만원 |
| 그 밖의 지역 | 3,000만원 이하 | 최대 1,000만원 |
상가의 경우 주택보다 소액임차인 기준이 상당히 낮다는 점에 주의해야 합니다.
따라서 상가 보증금이 비교적 적어 보이더라도 월세를 환산하면 소액임차인의 범위를 초과할 수 있습니다.
10
상가의 기준금액도 과거에 변경되었습니다.
상가건물 임대차보호법의 소액임차인 기준과 최우선변제금 역시 개정되어 왔습니다.
대표적인 흐름을 서울 기준으로 보면 다음과 같습니다.
| 시행시기 | 서울 소액임차인 기준 | 서울 최우선변제금 |
|---|---|---|
| 제도 초기 | 4,500만원 이하 | 1,350만원 |
| 2010년 개정 | 5,000만원 이하 | 1,500만원 |
| 2014년 이후 | 6,500만원 이하 | 2,200만원 |
현재 시행령은 서울 6,500만원, 수도권 과밀억제권역 5,500만원, 광역시 일부 및 지정 도시 3,800만원, 그 밖의 지역 3,000만원을 소액임차인의 기준으로 정하고 있습니다.
따라서 오래된 상가 임대차나 선순위 근저당권이 있는 사건에서는 현재 기준만 보고 최우선변제금액을 계산하면 안 됩니다.
11
주택과 상가의 최우선변제권을 비교해 보겠습니다.
두 제도를 함께 놓고 보면 차이가 명확합니다.
| 구분 | 주택 | 상가 |
|---|---|---|
| 근거 법률 | 주택임대차보호법 제8조 | 상가건물 임대차보호법 제14조 |
| 보호 대상 | 소액 주택임차인 | 소액 상가임차인 |
| 주요 대항요건 | 주택 인도 + 주민등록 | 건물 인도 + 사업자등록 신청 |
| 확정일자 | 최우선변제권 자체에는 필수 아님 | 최우선변제권 자체에는 필수 아님 |
| 금액 기준 | 보증금 | 환산보증금 고려 |
| 최우선변제 범위 | 법정 일정액 | 법정 일정액 |
| 재산가액 한도 | 주택가액의 1/2 | 상가건물가액의 1/2 |
주택임대차보호법과 상가건물 임대차보호법 모두 현재 보증금 중 일정액의 보호범위를 부동산 가액의 2분의 1 범위 안에서 정하도록 하고 있습니다.
12
선순위 근저당권보다 늦게 들어간 임차인도 최우선변제를 받을 수 있을까요?
최우선변제권의 핵심이 바로 여기에 있습니다.
일정한 요건을 갖춘 소액임차인은 일반적인 순위에 따른 배당과 달리 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있습니다.
따라서 근저당권보다 임차인의 대항요건 취득일이 늦다고 해서 곧바로 최우선변제권까지 부정되는 것은 아닙니다.
그러나 반드시 확인해야 할 것이 있습니다.
어느 시점의 소액임차인 기준을 적용할 것인가입니다.
특히 선순위 담보물권 설정 당시의 법령과 개정 시행령의 경과규정을 확인해야 합니다.
그래서 실제 경매사건에서는 다음 날짜를 함께 놓고 보는 것이 중요합니다.
① 임대차계약일
② 주택 인도일 또는 상가 인도일
③ 전입신고일 또는 사업자등록 신청일
④ 확정일자
⑤ 선순위 근저당권 설정일
⑥ 경매개시결정 등기일
이 날짜에 따라 최우선변제 여부와 일반 우선변제 순위가 달라질 수 있습니다.
13
임대인이 개인회생이나 개인파산을 하면 어떻게 될까요?
임대인의 개인회생이나 개인파산 사건에서도 임차보증금 문제는 매우 중요합니다.
특히 임대인이 부동산을 소유하고 있고 그 부동산에 근저당권과 임차보증금이 함께 존재한다면 단순히
부동산 시가 – 담보대출 = 임대인의 재산
이라고 계산해서는 안 되는 경우가 있습니다.
임차인의 대항력과 우선변제권, 최우선변제권, 선순위 담보권 등을 함께 검토해야 실제 부동산의 청산가치를 보다 정확하게 판단할 수 있기 때문입니다.
반대로 임차인이 개인회생이나 개인파산을 신청하는 경우에도 자신이 반환받을 임차보증금 반환채권은 재산이 될 수 있습니다.
따라서 회생·파산 사건에서도 주택임대차보호법과 상가건물 임대차보호법에 따른 보증금 보호범위를 정확하게 확인할 필요가 있습니다.
14
최우선변제권이 있다고 가만히 있어도 돈을 받는 것은 아닙니다.
최우선변제권이 인정되는 임차인이라고 해서 아무런 절차를 밟지 않아도 법원이 알아서 보증금을 지급해 주는 것으로 생각해서는 안 됩니다.
경매나 공매가 진행되고 있다면 해당 절차에서 필요한 배당요구 여부와 기간 등을 확인해야 합니다.
주택임대차보호법 제8조는 최우선변제권에 관하여 같은 법의 관련 배당절차 규정을 준용하고 있습니다.
따라서 경매개시 사실을 알게 되었다면
“나는 소액임차인이니까 괜찮다.”
고 생각하기보다 사건번호와 배당요구종기, 임대차계약서, 전입일자, 확정일자, 점유관계 등을 바로 확인하는 것이 중요합니다.
15
최우선변제권에 대해 자주 묻는 질문
Q. 확정일자가 없어도 최우선변제를 받을 수 있나요?
소액임차인의 최우선변제권 자체는 일반적인 확정일자부 우선변제권과 구분됩니다.
주택의 경우 주택임대차보호법 제8조가 요구하는 요건을 갖추었는지를 먼저 확인해야 합니다.
Q. 서울에서 보증금이 1억원이면 5,500만원을 무조건 받을 수 있나요?
그렇게 단정할 수 없습니다.
현재 금액 기준으로는 소액임차인 범위에 들어갈 수 있지만, 선순위 담보물권 설정시점과 적용되는 법령, 대항요건, 주택가액 및 다른 임차인의 존재 등을 함께 확인해야 합니다.
Q. 월세를 사는 사람도 최우선변제를 받을 수 있나요?
가능합니다.
다만 주택과 상가의 기준이 다르고, 특히 상가는 월세를 환산한 환산보증금을 확인해야 합니다.
Q. 상가도 확정일자가 있어야 최우선변제를 받을 수 있나요?
상가의 일반적인 우선변제권과 소액임차인의 최우선변제권은 구분해야 합니다.
상가건물 임대차보호법 제14조는 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 대항요건을 갖출 것을 요구하고 있습니다.
Q. 근저당권이 먼저 있어도 최우선변제를 받을 수 있나요?
소액임차인의 최우선변제권은 일정한 요건 아래 다른 담보물권자보다 우선하여 보증금 중 일정액을 보호하는 제도입니다.
다만 소액임차인 여부를 판단하는 적용기준과 선순위 담보물권 설정시점을 반드시 확인해야 합니다.
Q. 계약할 당시와 지금의 최우선변제금이 다르면 현재 금액을 적용하나요?
현재 금액을 무조건 적용한다고 볼 수 없습니다.
특히 시행령 개정 전에 담보물권을 취득한 사람이 있는 경우 종전 규정을 적용하도록 하는 경과규정이 존재할 수 있습니다. 2023년 주택임대차보호법 시행령 개정에도 이러한 경과규정이 명시되어 있습니다.
오진욱 변호사의 정리
임대차보증금을 보호받을 수 있는지를 판단할 때 가장 위험한 방법은 인터넷에서
“서울은 5,500만원까지 보호됩니다.”
라는 숫자 하나만 확인하고 결론을 내리는 것입니다.
최우선변제권은 그렇게 단순하지 않습니다.
먼저 주택인지 상가인지를 구분해야 하고, 소액임차인에 해당하는지 확인해야 하며, 주택의 인도와 주민등록 또는 상가건물의 인도와 사업자등록 신청 등 대항요건을 언제 갖추었는지도 확인해야 합니다.
특히 부동산에 오래된 근저당권이 설정되어 있다면 현재 시행되는 최우선변제금액만 보고 판단해서는 안 됩니다.
임대차계약일, 대항요건 취득일, 선순위 담보물권 설정일, 경매개시 시점과 당시 적용되는 법령을 함께 살펴봐야 합니다.
따라서 임대차보증금 문제는 단순히
“내 보증금이 얼마인가?”
가 아니라
“어느 법률이 적용되고, 어느 시점의 기준에 따라, 어떤 순위로 얼마까지 보호받을 수 있는가?”
를 확인하는 것이 핵심입니다.
법률 근거
- 「주택임대차보호법」 제3조 — 대항력
- 「주택임대차보호법」 제3조의2 — 보증금의 회수
- 「주택임대차보호법」 제8조 — 보증금 중 일정액의 보호
- 「주택임대차보호법 시행령」 제10조 — 보증금 중 일정액의 범위
- 「주택임대차보호법 시행령」 제11조 — 우선변제를 받을 임차인의 범위
- 「상가건물 임대차보호법」 제3조 — 대항력
- 「상가건물 임대차보호법」 제14조 — 보증금 중 일정액의 보호
- 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제6조 — 우선변제를 받을 임차인의 범위
- 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제7조 — 우선변제를 받을 보증금의 범위
※ 본 글은 일반적인 법률정보 제공을 목적으로 작성되었습니다. 실제 최우선변제권의 인정 여부와 금액은 임대차계약일, 대항요건 취득시점, 선순위 담보물권 설정일, 지역, 보증금, 부동산가액 및 경매절차의 구체적인 내용에 따라 달라질 수 있습니다.